Xây dựng căn hộ 25m2: Nên hay không?

Từ thực tế nhu cầu mua, thuê căn hộ diện tích nhỏ ở Tp.HCM là rất lớn, Bộ Xây dựng mới đây đã đề nghị Tp.HCM nghiên cứu không áp dụng diện tích tối thiểu của căn hộ là 45m2 với tất cả các dự án nhà ở mà áp dụng tỷ lệ 20-25% căn hộ nhỏ 25-45m2 với những dự án tại trung tâm, hạ tầng không thuận lợi, mật độ dân cư cao. Tỷ lệ căn hộ nhỏ này có thể tăng lên tại những khu vực ngoại thành.

Theo ý kiến của cá chủ đầu tư và các chuyên gia đô thị, để đề xuất này có thể đưa vào thực hiện, tránh những hệ lụy về sau, cần phải nghiên cứu thật kỹ lưỡng.

Không lo thành phố “béo phì”

Nguyên phó kiến trúc sư (KTS) trưởng Tp.HCM, TS Võ Kim Cương ủng hộ việc làm những căn hộ diện tích 25m2. Ông lý giải, về mặt kiến trúc, khi nhìn từ bên ngoài, rất khó để phân biệt căn hộ 25m2 hay 50m2. Vấn đề thẩm mỹ của thành phố hoàn toàn có thể được giải quyết nhờ kiến trúc đô thị. Vì vậy, không cần lo những căn hộ nhỏ sẽ biến thành khu "ổ chuột" trên cao.

Cũng theo ông Cương, việc không đồng ý làm căn hộ 25m2 vì những lo ngại về dân số, hạ tầng đô thị là không thuyết phục. Bởi thực tế, chính quyền không thể lấy diện tích nhà ở bắt buộc để quản lý dân số, điều này là không khả thi. Người dân ở như thế nào đó là quyền của họ. Chính quyền không thể đến nhà nào đó để kiểm tra xem họ ở bao nhiêu người. Vì vậy, lo ngại dân số sẽ tăng khi làm nhà nhỏ là không đúng. "Trong trung tâm đô thị, nếu chính quyền giải quyết tốt vấn đề về kiến trúc, đảm bảo hạ tầng kỹ thuật, quan tâm đến môi trường ở thì chẳng có gì phải lo hạn chế nhà diện tích nhỏ cả", ông Cương nói.

Ông Võ Kim Cương cũng nhấn mạnh rằng: "Đô thị cũng giống một cơ thể con người, trong đó đường sá, hạ tầng đóng vai trò như bộ xương của thành phố, còn các công trình nhà ở giống như mỡ, thịt. Nếu bộ xương quá nhỏ nhưng lại đắp quá nhiều mỡ với thịt thì không khác nào một đô thị béo phì. Chính vì lẽ đó, một khi chính quyền đảm bảo tốt hạ tầng thì không còn phải lo lắng đến vấn đề phá vỡ quy hoạch đã phê duyệt hay làm xấu mỹ quan đô thị".

Bên trong một căn hộ nhỏ của Công ty Xây dựng Lê Thành. Ảnh: Thùy Linh

Trong khi đó, Chủ tịch Thường trực Hội KTS Tp.HCM, KTS Nguyễn Trường Lưu cho rằng, để tránh những hệ lụy có thể xảy ra sau này, chính quyền cần nghiên cứu thật kỹ việc xây căn hộ 25m2. Ông Lưu chia sẻ: "Bởi đi kèm với nhà ở là một loạt vấn đề liên quan đến đô thị, hạ tầng kỹ thuật (đường, nước, điện), hạ tầng xã hội (trường học, y tế, văn hóa) cũng phải được tính toán để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, đi lại của người dân".

Làm nhà nhỏ ở trung tâm có ngược đường?

Về đề xuất áp dụng tỷ lệ số căn hộ chung cư nhỏ tại khu trung tâm và tăng tỷ lệ này lên tại ngoại thành, TS Võ Kim Cương cho rằng quy định quá chung như vậy là không cần thiết. Việc này hãy để nhu cầu thị trường quyết định và chủ đầu tư tự khảo sát và tính toán. Chủ đầu tư có thể làm 100% căn hộ nhỏ tại khu vực gần các khu công nghiệp để đáp ứng nhu cầu của các công nhân. Còn tại khu vực trung tâm, nhu cầu này ít hơn thì doanh nghiệp tự động điều chỉnh.

Ông Cương nói: "Trên thế giới họ cũng chẳng quan tâm đến diện tích theo đầu người là bao nhiêu mà họ chỉ cần số liệu thống kê để biết nhu cầu người dân cần là cái gì, thị trường đang thiếu hoặc thừa cái gì để điều chỉnh nguồn cung. Chẳng hạn, họ khảo sát nếu người dân có nhu cầu nhà diện tích 100m2 thì xây 100m2, còn nhu cầu 10m2 thì xây 10m2. Khống chế về diện tích căn hộ, tỷ lệ căn hộ diện tích nhỏ trong từng dự án ở mức chung chung như vậy rồi áp dụng trên phạm vi cả thành phố, cả nước… là không có ý nghĩa và đây là cách quản lý ngược, không hiệu quả".

Dưới góc nhìn khác, KTS Nguyễn Trường Lưu nêu quan điểm, không được phép xây lẻ mẻ nếu cho phép xây nhà 25m2. Ngay tại ngoại thành cũng phải có quy hoạch cho đô thị vùng đệm, tránh làm quy hoạch đô thị bị ảnh hưởng.

UBND Tp.HCM không đồng ý làm căn hộ dưới 45m2 vì cho rằng căn hộ nhỏ sẽ khiến dân số tăng, áp lực hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật cũng tăng lên, đồng thời làm phá vỡ quy hoạch được duyệt.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng lại cho rằng, không chỉ phụ thuộc vào diện tích tối thiểu của căn hộ, việc quản lý trật tự, mỹ quan đô thị, quản lý quy hoạch còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác.

Ông Lưu nói: "Quy hoạch vùng đệm có rất nhiều ý nghĩa. Vùng đệm cho cả con người và kinh tế. Ví dụ, quy hoạch một khu đất riêng ở quận Bình Tân, Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè… để xây khoảng 50 block nhưng trong đó có khoảng 25 block là căn hộ nhỏ 25m2, được thiết kế để khi cần có thể phá bức tường ngăn cách là có ngay căn hộ 50m2. Bởi con người luôn luôn phát triển, kinh tế luôn phát triển và nhu cầu của người dân cũng thay đổi. Vùng đệm ở đây mang ý nghĩa cho cả cuộc đời của một người lao động".

Cùng quan điểm này, nguyên Phó Chủ tịch Hội KTS Việt Nam, KTS Khương Văn Mười cho hay, trước mắt, Tp.HCM chỉ nên cho làm căn hộ nhỏ tại ngoại thành để tránh ùn tắc. Căn hộ chung cư cũng nên dịch chuyển ra ngoại ô bởi bệnh viện, trường học… cũng đang có xu hướng dịch chuyển ra đó. Khi dịch chuyển các công trình xã hội ra bên ngoài mà lại kéo dân vào trung tâm là ngược đường.

Làm sao để khuyến khích doanh nghiệp?

Về việc khuyến khích doanh nghiệp làm các căn hộ nhỏ, nhà ở xã hội, KTS Nguyễn Trường Lưu chia sẻ, ở Ấn Độ, Malaysia… khi chủ đầu tư làm dự án thương mại có 500 căn hộ nhỏ, chính phủ sẽ mua đứt 30% rồi cho thuê. Khi đó, quyền lợi của chủ đầu tư không những không bị ảnh hưởng mà người dân còn được thuê nhà giá rẻ.

Với vai trò là nhà đầu tư, Giám đốc Công ty Xây dựng Lê Thành, ông Lê Hữu Nghĩa cho rằng: "Tôi ủng hộ việc cho xây căn hộ diện tích nhỏ nhưng với loại hình này chỉ xây cho thuê. Khi kinh tế phát triển, mình có thể thu hồi và đập thông hai căn nhỏ thành một căn lớn rồi mới bán vĩnh viễn. Bởi người mua căn hộ diện tích nhỏ, giá rẻ chủ yếu là người lao động nghèo".

Theo Pháp luật Tp.HCM Online)